Как работает новый сервис бесплатной оценки стоимости квартир в Минске

Национальное кадастровое агентство (НКА) запустило в опытную эксплуатацию разработанный на основе искусственного интеллекта (ИИ) сервис автоматической оценки рыночной стоимости квартир. Насколько она может отличаться от реальных предложений продавцов, сравнил корреспондент агентства «Минск-Новости».

В качестве факторов оценки — более 15 характеристик

В описании ИИ-модели говорится, что в качестве исходных данных были использованы более 90 тысяч сделок купли-продажи квартир с 2018 года, а в качестве факторов оценки — более 15 характеристик, включая количество комнат, общую площадь, материал стен, дату ввода дома в эксплуатацию, состояние квартиры, доступность метро, остановок общественного транспорта, парка и т. д.

Для бесплатной оценки жилья достаточно заполнить на сайте компании небольшую анкету, указав адрес, количество комнат, площадь квартиры, вид отделки и тип пользователя. Мы взяли данные конкретных квартир, выставленных на продажу на популярной онлайн-площадке недвижимости с указанием цены, и внесли эти адреса и характеристики в предложенную НКА модель расчета.

Первый объект — двухкомнатная квартира площадью 49,6 кв. м в доме на ул. Плеханова, 28, к. 2. Цена — 223434 рубля, или 74900 долларов.

Согласно оценке «умного» сервиса, жилье можно продать дороже — за 79 200 долларов (цены приводятся в американской валюте). При этом расчетный диапазон стоимости (с учетом погрешности модели) составляет 75 600–82 800 долларов.

Кроме того, по каждому объекту приводится дополнительная информация: название микрорайона (в рассматриваемом случае — Серебрянка), количество этажей в доме (5), дата ввода (1972 год), расстояние до метро (2034 м) и расстояние до парка (219 м).

Две последние категории — безымянные. Видимо, имелся ввиду парк им. Чингиза Айтматова как ближайший к дому № 28/2 на ул. Плеханова. Кстати, до него, согласно расчетам «Яндекс. Карт», 530 м пешком и 490 м на машине. А вот до более известного в этой части микрорайона парка им. Надежды Грековой — около 2,5 км, но сервис указывает лишь один зеленый объект. Неназванной осталась и станция метро. Скорее всего, речь о «Партизанской». Впрочем, эти нюансы потенциальному покупателю не так важны.

Вторая квартира — «трешка» площадью 65 кв. м на Логойском тракте, 37, к. 1. Выставлена на продажу за 343057 рублей, или 115 000 долларов.

Нейросетевая модель оценила ее в 100000 долларов с расчетным диапазоном 95500–105000 долларов.

Третий произвольно отобранный вариант — однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на ул. Байкальской, 66, к. 1. За нее хотят 187935 рублей, или 63000 долларов.

Оценка сервиса Национального кадастрового агентства совпадает — 63000 долларов, а с учетом погрешности модели — 60200–65800 долларов.

Не пустяковый нюанс

Как видно, ИИ вполне способен рассчитать примерную цену жилья, которая может послужить для потенциального продавца базовым ориентиром перед обращением в агентство недвижимости. При этом на сайте НКА фигурируют два важных уточнения. В первом говорится, что в связи с отсутствием описания состояния квартиры в реестре цен, данный фактор определялся статистически, по анализу схожих вариантов в ближайшем окружении. То есть при проведении расчетов не учитывается, как выглядит конкретное жилье изнутри. А это не пустяковый нюанс: в квартире может быть выполнен евроремонт, который повышает ее цену, или наоборот, она сохранила свой первозданный вид, что также отражается на стоимости. Не учитываются и данные о том, в каком году был капремонт дома (и был ли), и когда обновляли подъезд. В этой связи логичным выглядит и второе замечание разработчиков: результат автоматической оценки не может быть использован в качестве результата независимой оценки.