Февральские продажи просели, но цены растут. Что происходит на вторичке столицы

На рынке вторички Минска продолжается парадокс: продавцы чаще идут на скидки, чем на повышение, но средняя цена квадрата снова обновила максимум. Что скрывается за этим «магическим» ростом и почему даже медианные расчёты подтверждают подорожание, подробности и причины — в аналитике Realt.

Количество квартир в продаже

Совокупное количество квартир, которое было доступно в течение прошлой недели для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt, уменьшилось на 3% или порядка 127 квартир и составило 4,27 тысяч объектов.

При этом выбор квартир в моменте, по состоянию на 15 февраля, уменьшилось совсем незначительно на 0,5% — порядка 3,8 тысяч уникальных квартир.

Цены объявлений

За вторую полную неделю февраля подешевело 8% квартир от общего объёма предложения (363 квартиры, в среднем на 1000−5000 долларов), а доля случаев увеличения цены всего 3% — стали дороже 129 квартир в среднем на 2000−9000 долларов.

Уже которую неделю мы видим сохранение количественного перевеса со стороны продавцов, снизивших цену — наглядно это видно на диаграмме ниже. Однако из-за того, что размеры поднятия стоимостей квартир гораздо больше, чем их снижения, это в результате дает плюс к средней цене за неделю.

Средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю увеличилась на 0.9% до уровня 2246 $/м2. А в Минск-Мире прирост составил 3.4% до 2388 $/м2.

Именно поэтому мы характеризуем текущий тренд в ценах, как растущий.

В последнем еженедельном обзоре realt.by сообщал, что такое поведение цен объявлений обусловлено совокупностью 2 причин, и обещал разобраться, какой вклад в рост цен вносит та или иная причина:

• реальное поднятие цен продавцами — как по существующим объявлениям, так и по только выходящим в продажу;
• из предложения уходят квартиры с минимально-возможной стоимостью, как наиболее доступные для приобретения. В результате чего, за счёт остающихся более дорогих квартир, растёт в статистике и средняя цена квадратного метра.

Чтобы ответить на этот вопрос, в деталях проанализировали изменение цен за неделю. И в этот раз, чтобы исключить влияние на среднюю цену экстремально высоких стоимостей премиальных и просто, сильно подорожавших квартир, рассчитали ещё и медианные цены.

Если средняя арифметическая цена сильно искажается аномально высокими значениями (которых на растущем в цене рынке много), то медианная цена остается надежным показателем того самого «среднего», в прямом смысле слова, значения цен.

В результате, рост цен подтвердился и по медианным расчетам. Что указывает на рост цен во всем диапазоне стоимостей квартир, а не просто вымыванием наиболее бюджетных вариантов.

Если смотреть укрупненно (только по количеству комнат), то плюс в цене присутствует у всех квартир в динамике последнего месяца.

Если же детализировать по году постройки дома, то становится видна (во второй таблице) слабость цен однокомнатных хрущёвок, что можно объяснить их высокими ценами, достигшими уровня более молодых квартир (1990−2000 г. п.).

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают, что февральские продажи идут на уровне ноября прошлого года. А значит, по итогу второго месяца года, количество сделок, после их очистки от долей, составит порядка 1250 проданных квартир.

Много это или мало? Это чётко уровень февраля 2023 года, но на 14% или порядка 200 квартир меньше продаж февраля прошлого года. Поэтому в целом, можно сказать, что хороший результат для морозного начала года.

Предварительные цены сделок февраля показывают продолжающийся прирост цен. Какова его динамика — realt.by расскажет на следующей неделе, когда сделки в полном объёме уже будут загружены в базу.