Стоит ли ждать понижения курса доллара при покупке квартиры

Сентябрь традиционно открывает новый сезон на рынке недвижимости. Что ждет покупателей и продавцов: продолжение ценового ралли, первые признаки охлаждения или неожиданные повороты? О трендах, курсе доллара, кредите под 1% и стратегиях на осень — в интервью с руководителем Управления продаж вторичного рынка жилья агентства «Твоя столица» Анжелой Ахмедовной Третьяк, пишет Domovita.

— Анжела Ахмедовна, сентябрь традиционно открывает активный сезон. Чего нам ждать от цен на жилье в Минске: продолжения роста, плато или первых признаков охлаждения?

— Давайте сразу к главному: я не жду ни обвала, ни резкого разворота тренда. Рынок перешел в фазу, которую можно назвать «умеренным охлаждением при сохранении цен». В августе мы уже увидели первые признаки: количество сделок в Минске снизилось до 959 — это меньше июльских 1124 и значительно меньше июньских 1216. Часть из них, конечно, дорегистрируется, но тенденция очевидна.

При этом цены продолжают держаться. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке за последний год выросла на 27% — до 7 283 рублей за «квадрат» в однокомнатных квартирах ($2 370/м²), 6 513 рублей — в двухкомнатных ($2 120/м²) и 6 055 рублей — в трехкомнатных ($1 970/м²). В июле мы видели рост еще на 1% в долларах и примерно на 3,5% в белорусских рублях.

Так что мой прогноз на сентябрь-октябрь: цена — плато с локальными колебаниями, спрос — ниже, чем в прошлом году, но выше, чем в июле-августе. Классического осеннего ажиотажа не будет, но активность покупателей, которые откладывали решение на осень, вернется.

— Средняя стоимость квадратного метра вплотную подошла к историческим максимумам. Остался ли еще запас платежеспособного спроса или рынок упирается в ценовой потолок?

— Хороший вопрос. Запас есть, но он не безграничный. Мы приблизились к потолку, но пока не пробили его. Рост будет, но медленнее.

С одной стороны, доходы населения за год выросли почти на 8%, кредиты стали доступнее после снижения ставки рефинансирования, курс рубля более-менее стабилен. Это поддерживает спрос.

С другой стороны, мы видим, что покупатели стали более чувствительны к цене. Люди не готовы переплачивать за «старый фонд», если есть альтернатива в виде новостройки с льготным кредитом. Даже на вторичке — выбор сужается: в начале августа на рынке оставалось около 4 050 объектов, и почти половина — это квартиры в современных домах, на которые приходится лишь треть спроса. А хрущевок и брежневок, наоборот, становится все меньше, и они уходят быстрее.

Поэтому я бы сказала так: потолок цен мы чувствуем, но не пробили. Рост цен замедлился, но продолжится — скорее всего, мы увидим рост 5–10% за год, но не такими темпами, как в прошлом году.

— Как поведут себя разные сегменты квартир: сохранится ли опережающий рост цен на бюджетные однушки?

— Однушки — это «народный формат», и их цена действительно растет быстрее других сегментов. Сейчас средняя цена одной «однушки» на вторичке — около 7 283 рублей за квадрат ($2 370/м²), тогда как «двушки» — 6 513 рублей ($2 120/м²), а «трешки» — 6 055 рублей ($1 970/м²). Разница в цене между одно- и двухкомнатной квартирой в Минске заметно выше, чем в регионах.

Почему так? Потому что однушки — это входной билет на рынок. Их покупают и молодые семьи, и инвесторы, и те, кто снимает жилье, но хочет свое. Спрос на них стабильно высокий, а предложение ограничено.

Что касается студий и евродвушек — они тоже пользуются спросом, но их рост не такой выраженный. Самый быстрый рост — в сегменте однушек и малогабаритных квартир до 40–45 квадратов. Это подтверждается и официальными данными НКА: однокомнатные квартиры демонстрируют наиболее заметную динамику.

— Какие форматы столичного жилья сегодня дорожают быстрее всего: студии и евродвушки или просторные семейные квартиры?

— Здесь нужно разделить два тренда.

Студии и малогабаритные однушки — дорожают быстрее, потому что на них высокий спрос. Это самый ликвидный товар на рынке. Их покупают и для себя, и для сдачи в аренду, и как первый шаг к улучшению жилищных условий.

Просторные семейные квартиры — трех- и четырехкомнатные — дорожают, но медленнее. Цена за квадрат в них ниже, чем в однушках: 6 055 рублей ($1 970/м²) против 7 283 рублей ($2 370/м²). Но это не значит, что они не растут в цене — просто рост более сдержанный.

Евродвушки занимают промежуточное положение. Они популярны, но не создают такого ажиотажа, как стандартные однушки.

Так что если говорить о темпах роста: студии и обычные однушки обгоняют по динамике все остальные форматы. И это логично: чем ниже порог входа, тем больше покупателей.

— Как распределяется спрос по столице: сохраняется ли перекос в сторону новых районов вроде Минск-Мира, Новой Боровой и Левады, или покупатели возвращаются в обжитые спальные районы?

— Здесь произошел интересный разворот.

Если говорить о новостройках, то да — Минск-Мир, Новая Боровая, Северный берег остаются магнитами. Но только для тех, кто может позволить себе кредит под 1% или готов ждать сдачу дома. В августе предложение новостроек сократилось — их доля в сделках уменьшилась с 30% до 25%.

А вот на вторичном рынке картина иная. Самый активный район — Октябрьский (621 сделка за квартал, почти 19% от всех столичных). За ним — Фрунзенский и Московский. Это традиционные спальные районы, которые ценятся за инфраструктуру, транспортную доступность и более низкие цены по сравнению с центром.

То есть мы видим два параллельных рынка. Например, в Советском районе сейчас ищут вторичку — потому что там школы, поликлиники и развитая инфраструктура. А в Зеленой гавани — новостройки, потому что там действует программа кредитования под 1%. И это два совершенно разных покупателя с разными приоритетами. Покупатели новостроек уходят в новые микрорайоны за льготным кредитом, а покупатели вторички по-прежнему выбирают обжитые спальники. Самый дорогой район — Центральный (около 7 990 рублей за квадрат, $2 600/м²), но там сделок меньше — это премиальный сегмент.

— Это, пожалуй, один из самых важных факторов, который многие недооценивают.— Как ослабление национальной валюты отражается на покупательской способности этой осенью?

С начала года доллар вырос на 5,34%, причем основная часть роста пришлась на август. Сейчас курс перевалил за 3,07 белорусских рубля, обновив годовой максимум. Для рынка недвижимости это означает две вещи.

Первое. Квартиры, которые продавцы держат в долларовых ценниках, в рублевом эквиваленте автоматически дорожают. Это создает иллюзию роста цен, хотя в долларах они могут стоять на месте.

Второе. Покупатели, у которых доходы в зафиксированы рублях, становятся менее активными. Их платежеспособность снижается. Если доллар продолжит расти, часть покупателей просто уйдет с рынка — не потому, что не хотят покупать, а потому что не могут.

Поэтому мой совет продавцам: не задирайте цену в расчете на высокий сезон. Покупатель сейчас очень чувствителен к курсу. Если вы хотите продать быстро — ориентируйтесь на реалистичную долларовую цену.

— Если доллар продолжит плавный или резкий рост, как быстро продавцы на вторичном рынке начнут снижать ценники, чтобы быстро войти в сделку?

— Это вопрос времени и психологии.

Пока мы видим, что продавцы разделились на две группы. Одни следят за ценами на новостройки и немного поднимают стоимость своих квартир. Другие осознают, что покупательская способность падает, и готовы к торгу. За прошлую неделю, например, подешевело 8% квартир от общего объема предложения.

Я ожидаю, что если доллар продолжит рост, продавцы начнут корректировать цены в течение 2–4 недель. Сначала — точечно, те, кто действительно хочет продать. Потом — массово. По нашим оценкам, основанным на опыте прошлых лет, снижение будет плавным, в пределах 5–7% от текущих ценников. Потому что никто не хочет «застрять» с квартирой, которая стоит дороже, чем готов платить рынок.

Но важно понимать: резкого обвала не будет. Продавцы, которые не успеют сориентироваться, могут задержаться с продажей до весны.

— Программа кредитования новостроек под 1% годовых в августе вызвала заметный резонанс. Насколько сильно эта программа уже перетянула покупателей со вторичного рынка в сегмент первичного жилья?

— Это ключевой вопрос этого сезона.

Программа действительно сработала как мощный катализатор. По оценкам экспертов, предложение новостроек сократилось — их доля в сделках уменьшилась с 30% до 25%. Часть этого спроса пришла именно со вторичного рынка.

Но есть важный нюанс. С 21 августа условия по кредиту изменились: появился запрет на досрочное погашение в течение 60 месяцев. То есть первые два года — ставка 1%, потом еще три — 15,4%. И только потом можно гасить досрочно. Это сделало кредит менее привлекательным.

По оценкам экспертов, на старте программы вторичный рынок мог потерять 20–30% потенциальных покупателей. Но после изменения условий часть из них, скорее всего, вернется к покупке квартир на вторичном рынке.

— Как реагируют собственники вторичного жилья на появление столь привлекательных кредитов на новостройки — вынуждены ли они идти на уступки и дисконты?

— Реакция разная.

Те, кто продает «свежие» квартиры с ремонтом, пока чувствуют себя уверенно. Их покупатель — это человек с деньгами, который не гонится за льготным кредитом, а ищет качественный объект «въездной» готовности. По словам экспертов, к ним покупатели вернутся довольно быстро.

А вот владельцы старого фонда — хрущевок, брежневок, панельных домов — уже начали ощущать давление. Часть их покупателей уходят в новостройки. Поэтому мы видим, что некоторые продавцы на пике ажиотажа от ставок в 1% готовы давать скидки — в пределах 3–5% от цены. С другой стороны, из-за дороговизны новостроек рынок разворачивается в сторону вторички, пусть себе и устаревших форматов, старых домов и уютных дворов

Но массового обвала цен на вторичке я не ожидаю. Во-первых, программа уже не такая привлекательная, как в начале августа. Во-вторых, дефицит предложения на вторичном рынке сохраняется — квартир на продажу по-прежнему меньше, чем покупателей. Так что дисконты будут, но точечные, а не массовые.

— Какую стратегию выбрать продавцу квартиры в сентябре: выставлять объект по верхней планке в надежде на высокий сезон или не затягивать со сделкой из-за рисков колебаний курса доллара?

— Я бы советовала не затягивать. И вот почему.

Высокий сезон — это не гарантия высокой цены. Сейчас рынок не тот, что был год-два назад. Покупатель стал более разборчивым, более чувствительным к цене и к курсу. Если вы выставите квартиру по верхней планке, вы рискуете просто потерять время. А время сейчас — это деньги, особенно с учетом курсовых колебаний.

Моя рекомендация: выставляйте цену реалистичную, на 3–5% ниже рыночного максимума, но с формулировкой «цена обсуждаема». Это привлечет больше просмотров и звонков. Если покупатель придет и будет готов торговаться — вы сможете сойтись на той цифре, которая вас устроит, а не упустить сделку.

И еще один важный момент: не держитесь за долларовый ценник, если у вас есть реальный покупатель. Лучше продать сейчас на 3% дешевле, чем через два месяца на 10% дешевле из-за выросшего курса и упавшего спроса.

— Главный совет покупателю с готовой суммой на руках: выходить на сделку в сентябре или занять выжидательную позицию до конца года?

— Мой совет однозначный: выходить на сделку в сентябре. И вот почему.

Первое. Выбор объективно сокращается. За год число продаваемых квартир упало с 6,8 тыс. до 4,5 тыс. Хорошие варианты уходят быстро. Если вы будете ждать до декабря, вы можете просто не дождаться подходящего объекта.

Второе. Курс доллара — это фактор неопределенности. Если он продолжит расти, ваши сбережения в рублях обесценятся. Если вы уже накопили нужную сумму — лучше зафиксировать сделку сейчас, пока курс не ушел еще выше.

Третье. Продавцы, которые выставляют квартиры в сентябре, как правило, более мотивированы. Они хотят продать до зимы и готовы к торгу. В декабре, наоборот, рынок замирает, и выбор становится еще меньше.

Так что мой совет: не ждите идеального момента. Идеального момента не существует. Если у вас есть деньги, есть понимание, что вы хотите, и есть подходящий объект — не откладывайте. Через три месяца этот же объект может стоить дороже или вообще уйти с рынка.