Как купить квартиру, если не хватает денег

Как приобрести квадратные метры, если не удалось собрать деньги на полную стоимость квартиры? Об этом поговорили с Еленой Лавринцовой, руководителем отдела работы с покупателями «Агентства недвижимости Мариэлт», пишет MYFIN.

Сколько стоит «средняя» квартира в Минске

– Елена, как охарактеризуете рынок недвижимости, в каком состоянии он сейчас находится?

– Если подводить итоги этого лета – рынок был достаточно активным, особенно быстро продавались по традиции однокомнатные квартиры по адекватным ценам. Активность покупателей летом распределилась равномерно (без резких скачков за исключением небольшого сезонного спада в середине лета).

• Июнь. Совершено 1 083 сделки (по уточненным данным НКА, учитывающим только чистые рыночные сделки без долей). Это на 17% меньше, чем за аналогичный период рекордных 2024–2025 годов.
• Июль. Зарегистрировано около 1 208 сделок. Активность покупателей немного просела.
• Август. Зафиксирован небольшой подъем – 1 114 сделок.

Что касается цен на жилье в Минске:

Однокомнатные квартиры	на данный момент стоят от 196 500 рублей (в хрущевках), от 227 000 рублей (в 9-этажных домах)
Двухкомнатные	от 302 500 рублей
Трехкомнатные	в спальных районах – от 393 000 рублей.

За жилье рядом с метро и с индивидуальными планировками заплатить придется больше.

– С каким запросом по районам чаще всего обращаются покупатели?

– Выбор объекта недвижимости зависит от целевой аудитории покупателей и их приоритетов: район, стоимость, качество жилья, инфраструктура и наличие метро.

Наиболее востребованы несколько направлений. Первое – Московский район: от «Грушевки» до «Малиновки», включая Юго-Запад и Брилевичи. Второе – Фрунзенский район: от станции метро «Пушкинская» до «Каменной Горки». Эти локации популярны как для покупки и проживания, так и для сдачи в аренду.

Если говорить о Московском районе, здесь преобладает относительно новая застройка: дома вдоль «Грушевки», проспекта Дзержинского, в Брилевичах, на улицах Чечота и Гедройца. Это свежие дома с просторными квартирами и современными планировками.

Во Фрунзенском районе (на участке от «Пушкинской» до «Каменной Горки») представлены преимущественно дома 1980‑х годов: есть пятиэтажки и девятиэтажки, многие после капремонта. Здесь чаще выбирают квартиры меньшей площади и более доступной стоимости.

Какие инструменты выбрать, если не хватает денег на покупку квартиры?

– Если нет на руках всей суммы, чтобы приобрести квартиру, какими вариантами можно воспользоваться?

– Есть несколько вариантов, которыми можно воспользоваться для покупки собственного жилья – как вторичного, так и новостроек.

Кредит

Один из самых популярных у белорусов вариант. Кредитованием сейчас занимаются девять банков – как государственных, так и коммерческих. Условия у них различаются: встречаются программы с 100%-м финансированием, однако чаще всего требуется первоначальный взнос в размере 10–20%.

Особенность кредитной системы – строгие требования к заемщику. Обязательно официальное трудоустройство и подтверждение дохода. Банки сверяют отчисления налогов и взносы в ФСЗН. Поэтому рассчитывать на то, что подойдет «любая справка», не стоит: процесс кредитования проходит с максимальной проверкой документов и платежеспособности клиента.

Средние ставки на жилищные кредиты сейчас составляют 10–14,5%. На первые 1-2 года обычно предоставляется льготный период с более низким процентом. Конкуренция среди банков сейчас высокая, поэтому буквально каждые 2 месяца появляются новые предложения для клиентов.

Обычно кредит – это длительная история на 20, а то и 30 лет. Такой вариант чаще всего выбирают люди, которые не готовы выплатить всю сумму за короткий срок.

Рассрочка

Рассрочка остается наиболее популярным инструментом у застройщиков. Обычно она предлагается на 3 или 5 лет и идет с удорожанием: стоимость квадратного метра при рассрочке выше примерно на 4%.

Условия рассрочки могут закрепляться в валютном эквиваленте. Я рекомендую этот вариант тем, кто получает доход в иностранных компаниях, – прежде всего сотрудникам международных организаций, у которых есть стабильные поступления в валюте. Однако отмечу, что все расчеты, конечно же, проводятся в белорусских рублях.

Сейчас рассрочки пользуются особой популярностью у застройщиков ЖК «Северный Берег» и в районе «Новая Боровая».

Лизинг

Лизинг используют как физические, так и юридические лица. При выборе данного инструмента первоначальный взнос обычно составляет от 20 до 40%. Лизинговые компании, как и любые финансовые организации, не очень заинтересованы принимать более 40% первоначального взноса, поскольку их доход формируется за счет процентов.

По сравнению с кредитом процедура подтверждения дохода при лизинге немного проще: могут приниматься договоры подряда, дивиденды и другие источники поступлений. Если речь идет о юридических лицах, требования также адаптированы под их финансовую отчетность.

Обязательное требование лизинговой компании: в приобретаемой недвижимости не должно быть зарегистрированных лиц.

Кооператив

Данный инструмент применяют обычно для покупки первой квартиры и для приобретения жилья на перспективу. Выкуп недвижимости в таких кооперативах чаще всего происходит в срок от 9 до 15 лет. До полного выкупа квартира остается в собственности юридического лица. По закону в такие квартиры нельзя заселять квартирантов, однако юрлицо может пойти на индивидуальные условия и разрешить это при подаче соответствующего заявления.

Платежи в таких системах, как правило, меньше, чем взносы при кредитовании. Накопление происходит при внесении суммы в размере около 30% от стоимости объекта. В небольших городах Беларуси жилищные кооперативы в последнее время набирают максимальную популярность.

Государственная поддержка и чеки «Жилье».

Среди инструментов приобретения жилья – всевозможные льготные программы. Это льготное приобретение для многодетных семей, военнослужащих и других категорий.

Чеки «Жилье» могут использовать те, кто вовремя успел нотариально заверить документы. Речь идет о чеках, выпущенных ранее; их субсидирование и индексация сейчас происходят по выгодной ставке. Если чеки своевременно переоформлены у нотариуса, их можно применить как первоначальный взнос за жилье или для погашения взятого в банке кредита. На данный момент один чек оценивается в 42,5 руб. По опыту, обычно у семьи может быть около 1 000 таких чеков, а это 45 000 руб.

Для многодетных семей также действует субсидирование в рамках программы семейного капитала. Эти накопительные счета есть у семей и активно используются при покупке жилья.

Жилищные облигации

Жилищные облигации – инструмент не очень распространенный. Это схема покупки у застройщика, при которой приобретатель облигаций приобретает ценные бумаги, эквивалентные определенной площади в квадратных метрах.

Ранее, примерно в 2008–2014 годах, облигации у частных застройщиков были максимально популярны. Сейчас такая практика встречается нечасто.

Какой вариант выбрать?

Условий и инструментов приобретения жилья достаточно много. Нужно внимательно изучать предложения и применять все возможные инструменты. Например, можно внести часть средств, оформить кредит, а затем погасить его чеками «Жилье». Если состоите на очереди и есть семейный капитал, его также можно использовать для погашения кредита.

При стабильном доходе и нацеленности рассчитаться за жилье за 3-5 лет оптимальным вариантом, как правило, становится рассрочка – особенно при покупке новостройки. Также применяются рассрочки от застройщика и облигации на финансирование квадратных метров. Все остальные инструменты чаще используются для покупки вторичного жилья: кредиты и лизинг, государственная поддержка.

Конечно же, кредитование – самый популярный и понятный инструмент у белорусов. Важно, что оформляется жилье на физлицо. Остальным вариантам люди пока доверяют меньше.

«На руках желательно иметь 10–30% от стоимости жилья»

– Какую сумму вы рекомендуете иметь на руках при планировании покупки квартиры с использованием инструментов?

– На руках чаще всего держат сумму в размере от 10 до 30% от стоимости жилья, которое планируете приобрести. К слову, с такой суммой будет уже не так страшно применять финансовые инструменты, потому что навык накопления денежных средств уже сформирован.

– Как изменилась структура рынка за последние пару лет? Что сейчас чаще выбирают: новостройки или вторичное жилье?

– Рост рынка начался осенью 2024 года. На тот момент стандартные трехкомнатные квартиры мы приобретали с клиентами примерно за 220 000 рублей. Сейчас такие квартиры стоят 390 000, то есть их цена выросла почти в два раза.

Тогда стоимость долевого строительства была ниже 4 130 рублей за квадратный метр, а готовые квартиры в новостройках хорошего качества (монолитные дома) уже стоили дороже.

Что популярнее – новостройка или вторичка? Я считаю, что сейчас у нас рынок вторичного жилья. Можно взять кредит и заселить квартирантов, если не хватает собственных финансов.

На мой взгляд, сегодня в Минске практически не осталось выгодного долевого строительства. Проекты в «Новой Боровой» завершают строительство, «Минск-Мир» тоже уже заканчивает возведение – там сейчас распродают в основном апартаменты. Либо это дома, где стоимость квадратного метра в бетоне уже выходит на уровень 7 500 рублей и выше. Конечно, есть объекты, которые выставлены нами в продажу и стоят дешевле, чем предлагает застройщик в долевом строительстве. Но таких вариантов не много.

– Ипотека под 1% от Беларусбанка взбудоражила рынок. Как эта программа повлияла на количество сделок?

– Кредит под 1% от Беларусбанка, безусловно, взбудоражил рынок. Стоит отдать должное – банк привлек людей. Однако ни один мой клиент не пошел на такое кредитование, потому что всегда нужно очень хорошо считать.

Да, вы берете кредит под 1% на первые два года. Скорее всего, это долевое строительство. Два года ждете квартиру. На третий год, когда нужно начинать делать ремонт, у вас возникает максимальная выплата по кредиту. Потому что никуда остальной процент не делся – он просто распределяется на другие месяцы. Чудес не бывает: возмещение по кредитным ставкам все равно будет происходить.

Также банком установлены условия – 5 лет без возможности досрочного погашения. Мышление белорусов ответственное: люди берут кредиты и стараются платить больше, погашать досрочно, чтобы рассчитаться быстрее. Поэтому считаю, что такой вариант может быть не особо выгоден.

«Не стоит ждать “лучшего времени”»

– Какие самые распространенные ошибки совершают покупатели при выборе квартиры?

– Выделю моменты, с которыми часто сталкиваюсь в работе:

1. Не попадайте под влияние людей, которые не могут оказать реальную поддержку. Если друзья, которые живут в съемной квартире или с родителями в общежитии, говорят: «Не надо, не лезь, не начинай – это плохой путь», – не стоит их слушать. Или если советуют подождать «лучшего времени». Это путь в никуда. Мы можем заметить, что за последние годы цены значительно выросли.
2. Не совершайте импульсивных покупок. Лучше посмотреть 5-10 вариантов – это обязательное правило. Имейте насмотренность, чтобы подобрать свой идеальный вариант.
3. Ключевой фактор – неправильный выбор локации ради экономии. Если живете в одной части города, вам там привычно и комфортно, рядом друзья и родители, и намерены максимально проводить время в этом районе – не ведитесь на квартиру, которая на несколько тысяч дешевле, но находится на другом конце города. Смотрите на свой образ жизни: где работа, тренажерный зал, где у детей секции. Не только ценовой порог должен быть решающим фактором.